Верховный Суд Российской Федерации защитил арендаторшу участка, которой не дали построить на нем дом

Верховный Суд Российской Федерации защитил арендаторшу участка, которой не дали построить на нем дом

В Калининградской области местная жительница получила в аренду землю для строительства дома. Оформила все необходимые документы. А спустя два года выяснилось, что рядом с участком давно уже проложен газопровод и строиться там было нельзя. Тогда арендаторша захотела взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные ею арендные платежи. Ведь это чиновники ошиблись, поставив землю на кадастровый учет. Но в местной администрации отказались вернуть деньги. И возник спор, который в итоге дошел до Верховного Суда Российской Федерации.
В процессе спора выяснилось, что администрация района утвердила границы охранной зоны газопровода, проложенного к местной ТЭЦ. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет участок, который официально значился как пригодный для строительства дома. И эти самые сотки арендовала, заплатив 550 000 рублей, местная жительница. Спустя год муниципалитет внес в ЕГРН информацию о том, что на этом участке строить ничего нельзя, поскольку он соседствует газопроводом.
К своему счастью, гражданка ничего построить на этом участке не успела - оформляла разрешения, согласования и кредиты. Чиновники предложили ей расторгнуть договор аренды, и она согласилась. Но – при условии, что ей вернут все, что она успела им заплатить. Администрация отказалась. Тогда гражданка пошла в суд.
Комплексная проверка участка до сделки – обязательное условие безопасности капиталов.
В райсуде она объяснила, что чиновники по ошибке сформировали участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушили ее права, ведь она взяла землю чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно. В суде представитель администрации заявил, что гражданка была арендатором, а значит формально пользовалась землей (хотя на этом участке она ничего не построила и не посадила), а за аренду надо платить. Судья согласилась с такими доводами и отметила, что раз договор аренды продолжает действовать, то гражданка обязана вносить арендные платежи.
Неудачливая арендаторша обжаловала отказ. Но выводы первой инстанции поддержал областной суд, который указал, что истица не начала строительство, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила ей об этом. Но гражданка отказалась расторгать договор и внесла арендную плату. Значит, администрация района ей ничего не должна. А вот гражданка – должна платить за аренду. Позже выводы коллег поддержала и кассация. А гражданка отправилась в Верховный Суд РФ.
ВС РФ отметил, что муниципалитет поставил участок на кадастровый учет, хотя о газопроводе там знали еще за год до этого. При этом сведения о том, что на участке нельзя строить дом, в ЕГРН внесли только через три года. И местные суды не обратили на это внимания.
Также суд указал, что гражданка не может построить на участке дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. А по статье 16 ГК РФ – «Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления" и статье 1069 ГК РФ – «Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» – она имеет право на возмещение убытков. Кроме того она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи по статье 1102 ГК РФ – «Обязанность возвратить неосновательное обогащение». ВС РФ отменил решения апелляции и кассации и велел спор пересмотреть.


Определение Верховного Суда РФ N 71-КГ22-5-КЗ

Пресс-группа Яшкульского районного суда Республики Калмыкия